Sistem Penghitungan Bunga KPR

Cara menghitung bunga KPR semakin bervariasi. Banyak bank menawarkan sistem flat rate dan fixed rate. Ada juga yang murni mengambang atau floating (biasanya setelah tahun pertama).
Konsumen dan investor properti perlu untuk memahami bagaimana sistem penghitungan bunga, agar tidak merugi dan menyesal di kemudian hari.
Suku Bunga Flat (Flat Interest Rate)
Perhitungan suku bunga flat relatif sederhana. Jumlah utang dikalikan suku bunga, lalu dikalikan lagi dengan masa pinjamannya, lantas dibagi rata dengan masa cicilan.
Misalnya pokok pinjaman Rp100 juta dengan suku bunga 10% per tahun untuk jangka waktu 3 tahun. Maka besarnya angsuran adalah Rp100 juta x 130% dibagi 36 bulan = Rp 3.611.111 per bulan.
Sistem flat juga sangat mudah dihitung total biaya bunganya. Untuk kasus di atas, total biaya bunganya adalah: 10% x 3 tahun x Rp 100.000 = Rp 30 juta.
Angsuran bersifat tetap dari bulan ke bulan, dan bunga dihitung dari besarnya pokok pinjaman. Sistem ini terasa merugikan nasabah, karena biaya bunga dihitung dari besarnya pokok pinjaman. Leasing kendaraan bermotor banyak yang menggunakan sistem suku bunga flat.
Suku Bunga Efektif (Effective Interest Rate)
Suku bunga efektif merupakan kebalikan dari sistem suku bunga flat. Biaya bunga dihitung berdasarkan sisa pokok pinjaman. Jadi, komposisi antara pokok pinjaman dan biaya bunga akan berbeda dari bulan ke bulan.

Biasanya, pada tahun-tahun awal, biaya bunga jauh lebih tinggi dari pokok pinjaman. Tapi mendekati jatuh tempo pelunasan, porsi biaya bunga akan mengecil dan cicilan pokoknya semakin membesar.
Suku Bunga Mengambang (Floating Interest Rate)
Disebut suku bunga mengambang karena didasarkan pada suku bunga di pasar uang domestik maupun internasional. Bank-Bank di Indonesia banyak yang menggunakan suku bunga SBI sebagai patokan suku bunga mengambang.
Bagi bank, suku bunga mengambang cenderung mengamankan risiko mereka. Selisih antara cost of money dan suku bunga kredit dapat “diamankan” pada kisaran yang mereka kehendaki. Bagi nasabah, suku bunga mengambang memerlukan kecermatan dalam mengamati perkembangan.
Suku Bunga Tetap (Fixed Rate)
Suku bunga fixed berarti suku bunga dipatok pada tingkat tertentu selama masa kredit. Perhitungan besarnya bunga yang harus dibayar selalu menyesuaikan dengan pokok utang. Otomatis, sejalan dengan makin menurun pula pembayaran bunganya.
(Sumber: Rumah.com)